中信建投地产周期大拐点的成因方式与幅度哈

中信建投：地产周期大拐点的成因 方式与幅度 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

本轮地产调整乃市场力量主导之下的周期大拐点我们认为，前两次调整后之所以出现报复性反弹，最根本的原因在于前两次调整皆是在需求大于供给格局下，通过严厉的宏观政策与行政手段强行压制的结果，是有悖市场供求规律而纯粹出于人的主观意愿而调控的行为结果。一旦有形之手的强压被解除或放松，价格出现报复性反弹是一种必然。

回看年初以来的本轮调整，宏观政策延续的依旧是让市场发挥更大作用的李氏调控风格，货币政策也并未收紧，市场流动性比201 年更为宽松，并且 总理也没有出台新的针对房地产市场的管控政策。这说明本轮调整并非是有形之手调控所致，而是市场供求格局反转情况下，“市场发挥决定性作用”的结果。

我们认为本轮调整与此前有根本不同，前两次报复性反弹并非政府的“功劳”，本次救市不力也绝非政府“无能”。最终决定价格长期趋势的是市场供求这一铁律。

大拐点≠大崩盘：价格跌幅应≤ 0%，时间长度应﹤5年从国际经验来看，日本地产泡沫破裂之后首都圈新建公寓平均价下跌了55%，近畿圈平均价下跌了60%；美国房价指数下跌了 5%，新房平均价下跌了25.6%，成屋中间价下降了 2%；西班牙、爱尔兰房价指数下降了 6.6%和50.7%。就周期回落的持续时间来看，日本持续了12年左右，美国持续了5到6年，爱尔兰持续了6年，西班牙则持续至今。

我们认为，相比于日本、美国、西班牙、爱尔兰等发达国家，我国在城镇化水平、人口年龄结构、经济潜在增长能力及居民部门杠杆率（相比于它们在泡沫时期较为常见的零首付现象，我们当前的首付比例还是相当谨慎的）等方面还有很大的潜力。而且我国政府的经济动员能力也是它们所难以企及的。

因此，我们推测，本轮地产周期的大拐点绝不意味着中国房地产的崩盘，周期大拐点的调整幅度虽将明显大于08—09年的调整幅度与时间长度（12.1%，12个月）；但应该远小于当年的日本、爱尔兰、西班牙，而略轻于美国，调整的方式也将较日、美、西、爱而更为缓和。

推动落实？因此 地产周期大拐点——投资大拐点，投资规模历史峰值将现研究发现，当前的中国几乎已经具备了地产投资回落的所有国际经验的条件。我们认为，在市场供求格局已经反转，我国劳动年龄人口规模已经开始下降，城镇化增速已成趋势性回落，且我国总人口的峰值有可能在未来十年之内出现的情况下，本轮地产周期的大拐点将会出现地产投资规模的大拐点——历史峰值。