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2009年房地产盘点 应急产生大泡沫

年终将至，没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年，房地产的价格与成交量惊人上涨，虽然这个行业为拉动内需、为经济数据的复苏作出了莫大贡献。普通购房者在高房价中受煎熬，房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店，而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。　　　应急举措产生大泡沫

2009年房地产价格经历了时光隧道，从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去"疑似"当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓"价格永远上涨"的概念。

有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示，2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史较高水平，其余8个城市也已接近历史较高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60％，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50％以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。这意味着，目前的高房价是无法兑现的，一旦多数人持房按照市场价兑现，楼市泡沫立马崩溃。

根据美联物业发布的一份关于租售比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据，可以得出同样的结论。11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。上海的租售比为1：500。11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%。深圳的租售比平均为1：450。这意味着持有物业的人不可能通过出租得到合理回报，惟一收加投资的手段是通过房地产转手交易，房地产成为彻底的类似于17世纪初荷兰郁金香一样的投资品。

有人认为，只要房地产有买家，泡沫就能持续。从表面上来看，确实如此。只要有富裕人群接盘，只要银行阻断楼市可能存在的风险，那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房，似乎一切矛盾都可迎刃而解。

但年末的迪拜危机提醒我们，这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。

我们不知道针尖来自何处，也许是连续十次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。

中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫

为了拯救年初摇摇欲坠的GDP，政府拉长了房地产金融杠杆，给房地产泡沫火上加油。

中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调 "2009年房地产资金杠杆率提高"，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%；定金和预售款去年4月份是-40%，2009年三季度是100%。如果以自有资金率35%为基准线，1~9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。

房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在20%~30%之间，远低于5部委通知的规定。而今年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的较低自有资金比例从35%调低至20%，同样拉长了资金杠杆。

与此同时，房地产得到了前所未有的资金支持。

截至今年11月6日，全国61家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约4000亿元人民币。其中，前15家企业融资总额就超过了3000亿元，占61家房企融资总额的80%以上。万科居榜首，实现银行授信500亿元、增发集资112亿元，融资总额为612亿元人民币；绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超2400亿，成为较主要的融资来源，获得银行授信金额前10名的房企总共获得了总额约2400亿人民币的银行授信。自2009年下半年重启ＩＰＯ以来，先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹洲地产、明发集团、龙湖地产、花样年、佳兆业等１０家内地房企赴港上市成功，实际募集资金合计逾４００亿港元--通过向大开发商倾向性授信，通过允许开发商IPO或者再融资，银行与股市培育出了一连串敢于拿地王的豪气冲天的开发商。

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