从到共有产权住房权衡

从317到共有产权住房,从处女贷到处女房,北京市场又迎新变局!

北京市政府昨天发布了一个共有产权住宅的管理办法，这个办法只是一个征求意见稿，但是这个征求意见稿确实很有意思，如果我们认真研究它的购买人群设定，就会发现它的条件就只有一条：处女房。

我们可以来看一下它的购房人群设定：

第一：单身必须年满30岁以上。

太不划算了” 第二：家庭成员必须名下无房，且不能有住房转出记录。

第三：拆迁户不能买。

第四：公租房用户必须腾退后，才能买。

第五：离婚三年内也不能买。

第六：满足限购条件。

知道这是什么意思吗？就是如果你想申购共有产权房，就必须是首次在京拥有房产。因为要求你名下无房，而且不能有房产转出记录，离婚后三年还不能申请，这就是赤裸裸的处女房！

但是，就算你是处女房资格，你想要购买共有产权房，也需要较长时间的等待，同时也需要时刻关注市场房价的增长：

第一：各区独自分配，并确定优先原则。也就是说，如果你是城区户籍或社保，可能得排队好几年，才能轮到你。这期间你不能去购房，只能租房或者购买一套商住先过渡。

第二：共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

也就是说，共有产权房的价格并不是固定不变的，也是会随着同地段普通商品房的价格上涨而有所浮动。要是周边的房价连续上涨，这个共有产权房的价格也会随之有所体现，没有一定的购买力也是不行的。

同时就算你买到了共有产权房，将来房价大涨，可能你的获益也非常有限：

第一：购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。相当于与政府合股开公司买房，如果周边房价5万，你2万购买的，那么你就占40%，政府60%。

第二：不满5年要销售的，由政府回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。意思就是不满5年的，回购价极有可能低于原来的销售价，不满五年转让，随便转让是要亏本的。

第三：满五年销售的，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋，新购房人取得商品住房产权，而购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

也就是说，满五年销售，可以销售给市场型客户，但是溢价部分要和政府分成。意思就是政府可以通过推动房价来获取高溢价。

第四：购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。也就是说，你可以在5年后，购买政府手里的股权，但是价格是市场价格，你付出的价格也很昂贵。

但不管怎样，这个共有产权房还是值得购买，毕竟是和政府合伙做生意，以较低的价格买入，5年后以高价卖给市场客户，和政府一起分成，这笔生意是不会亏的。之前市场一直预计自住房会封闭运行，现在看来，自住房5年后依然可以正常流动，但是房价获益可能大部分要收归政府所有。

这个所谓的共有产权住房的处女房资格，彻底将投资客及部分改善客户从自住房领域清理了出来，未来的共有产权房领域，变成了真正的刚需市场！

对市场有什么影响呢，我认为如果共有产权房一旦加大供应，那么对北京市场影响还是很明显的：

1：首先会对住宅小户型销售影响较大

，不管是一手还是二手。

因为刚需客户不会买，因为会影响购买共有产权房。投资客户也不会买，因为将来很难出手，成本又高，投资亏大了。随着大量刚需客户被分流，北京小户型住宅基本就只能出租了。

2：二手小商住，有一定的推动作用。

不影响购房指标，不计算购房家庭套数，总价低，因此你买和不买小商住，并不影响你购买共有产权住宅。因此对一部分刚需有资格客户来说，先购买一个小商住过渡，等待购买共有产权房的机会，也是一个选择。

另外由于大量普通投资客被挤出自住房市场，这部分客户本身投资资金就不多，继续购买住宅投资，资金略显紧张，因此这部分客户也有可能将被分流到商住及其他投资领域。

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