太平山顶的失落估值较高亿港元豪宅地美食

太平山顶的失落 估值较高485亿港元豪宅地皮最终流标

10月16日，发酵了整整一个月的香港山顶文辉道住宅项目，出乎意料地迎来流标的结果。

据香港地政总署16日傍晚公布消息，位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未到达政府就该用地所定的底价，政府不接纳在十月十二日截标时所接获的5份标书。

此消息一出，立刻引来哗然一片。市场十分诧异：这么好的山顶豪宅地块，居然遭受流标？

观点地产新媒体了解，这个地处全港最贵重地段的项目，自招标之日起就备受关注。

此前9月13日，香港地政总署1纸通知，宣布招标承投香港山顶文辉道用地的消息，项目将于9月14日开始招标，截标日期为10月12日。

据悉，该招标项目用地为香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号地块，地块为住宅（丙类）用途，地盘面积约为18.94万平方呎，估计可建楼面约为40.43万平方呎，最多可兴建13层高的建筑物。

此外，该地皮预计发展为超级豪宅项目，以混合式兴修，部份为分层户及独立花园洋房设计，主要提供大面积豪宅单位。

彼时，有行业人士指出，山顶文辉道地皮可谓是第三季供应中最注视地皮。此次推出招标的山顶地皮位处传统豪宅地段，环境地点优越，且地皮计划方正，属极罕有的大型超豪宅项目，故预计这类买少见少的地皮入标反应不俗。

果不其然，10月12日，该山顶住宅地项目于中午截标，共有5间发展商投标，分别是长实集团、恒基兆业、嘉华国际、新鸿基地产，以及九龙仓、新世界、中海、信和置业联合体。

如此大的阵仗令市场沸腾，很多报道甚至直指该项目将会是“全港地皇”，超出去年新鸿基以252亿港元投得的启德第1F区1号地盘住宅地记录。

据了解，此前市场对此地皮的估值存在不小分歧，预期每平方呎地价由6万港元至12万港元不等，总地价估计达242.5亿港元至485.2亿港元。

此外，由于政府提高可建楼面，项目密度提高影响估值，有测量师将估值由之前约每呎楼面地价10万港元，调低至6万港元。然而，以项目近日可建楼面去计算，其估值依然达243亿港元，对于挑战全港最贵地皇仍有极大可能。

加上投标发展商名单，市场对地块中标价格更加期待。

意外的是，4天过后，香港地政总署一纸公文消灭了地皇想象。而市场较好奇的，是“地价标金未到达政府就该用地所定的底价”这1说法。

招标地皮地处香港山顶，加上供应面积庞大，常理而言应是“兵家必争之地”。就结果来看，是政府定价过高，而企业所能接受价格没有政府预期的高？

对于此前市场估值及政府定价，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅在接受观点地产新媒体采访时指出，市场高估价也是根据目前香港市场尤其山顶卖楼楼价所定，且政府也有义务使得这个少有地块卖得较好价钱，如果没到预期价位也宁可取消招标。

观点地产新媒体了解，针对该流标结果，香港政府也于公告中表示，政府是按既定机制在市场上公开出售卖地计划内的土地，如没有任何标价达到政府专业估价师所评估的底价，政府不会出售该土地。

此外，最近美元加息、利率变动等外围因素也不免让人揣测：这是否是影响此次企业报价心理的重要因素呢？而这又会给香港楼市带来什么信号？

“山顶豪宅是一个比较特殊的地块环境。”纪言迅分析道。在他看来，山顶用地供应量很小，具有少有性，它的买进卖出所受外围因素的影响比较小；相反，由于山顶豪宅类似于奢侈品投资，具有保值能力，它的投资趋势往往与普通市场相反。

据了解，在香港，太平山顶一直都是香我忍不住要唠叨几句： 对潘石屹港的超级豪宅区，也是发展商、富豪乃至投资客们的酷爱，包括李泽楷、赌王女儿何超琼等人皆住在附近。对香港人而言，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，甚至意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票。

不过，有意思的是，近年来越来越多内地买家们蜂拥至香港山顶购房，大有“占据太平山”的势头。有形容称，“山顶都要说普通话了”。

有报道指，去年深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道15号。他曾公开表示，在香港逾10年，并没有找到符合自己心愿的房子，直到买了山顶这套。此外，具有“重庆李嘉诚”之不可以狎；骨肉之爱称的中渝置地主席张松桥，也前后豪掷15亿港元和51亿港元购入山顶两套豪宅，合共豪掷66亿港元。

可以窥见，香港山顶的豪宅地皮并不缺市场的关注目光。

“这还是一个比较特殊的楼市个例。”纪言迅分析称，纵然整体环境使得发展商包括投资客可能持有一定观望态度，不像此前一样“非买不可”的心态，但这次流标的主要原因之一可能还是企业在投标价格的算账方面存在差异。

综合来看，也许很难完全解读出一个原因来准确解释此次山顶地皮的流标结果。而市场尤其关注的是，这块地较后结果如何，能否成功找到接手者？

据悉，香港政府还会在适当时候考虑推出该山顶文辉道用地的安排。另悉，除此次流标地块外，近几年也有三次因为标价低于底价而取消有关卖地，分别涉及一幅元朗用地、1幅青衣用地和一幅白石角用地，但3幅用地随后经重新招标后均成功售出。

这块山顶豪宅地皮较后究竟花落谁家？重新推出市场时市场估价、企业投标价格、政府所定底价又会有甚么变化呢？市场仍旧投来炽热的目光。

撰文：林心林 审校：刘满桃

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