中国式房企突围涉房企业见形势不妙求逃离生存

中国式房企突围 "涉房"企业见形势不妙求逃离

2012年是宏观调控延续深化的一年，正因如此，各房企纷纭寻觅前途，上演了一幕幕“中国式”突围剧情。

例如，一些大型开发商积极寻求在海外借壳，万科、金地集团、招商地产等房企则纷纭赴港买壳；中坤集团、首创置业、万达集团等越来越多的房企开始布局海外市场；而一些计划在地产行业里捞一把的各类“涉房”企业，在发现地产行业不再那末美好时，则掉头纷纷逃离，成为地产业的“掠客”。而对多数开发商来说，“中国式”突围更多意味着其在谋求淡市下的自我救赎。

各寻前途

截至到目前，传统的四大龙头房企“招保万金”都已相继收购海外上市壳资源。

2012年5月初，招商地产宣布以近2亿港元收购一家香港消费电子类上市公司70%的股份；仅隔不到半个月的时间，万科旗下全资子公司万科置业(香港)于5月13日以10.79亿港元收购南联地产73.19%的股分；9月15日，金地集团通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司收购星狮地产56.05%的股权。

而更多房企也将触角伸向海外。

2012年5月下旬，万达团体以26亿美元并购AMC后，其再次“出海”涉猎，联合泛海*30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业；9月11日，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区；2012年，中坤团体冰岛购地一事吸引了全球的眼光。

受到宏观调控影响，不少房企利润明显下滑，传统的融资渠道困难重重。因此，很多房企选择了房地产基金、资产证券化、出售项目或子公司股权等方式进行融资，其中也不乏大手笔。

2012年，富力地产与平安集团联手成立了1只40亿元的基金；保利地产较高范围达100亿元的“信保基金”已经展开了养老地产领域的*；首创置业则与长青基金共同探索中国特色养老地产模式。

那些曾抱着投机心态纷纭进军房地产的非地产主业企业，在被称为史上*严调控的当前纷纷选择撤离。

事实上，从2010年开始，就已有不少非地产主业上市公司剥离地产业务的动作，其中有的企业是部份退出，有些则是全面撤离；有的企业采取项目完全转让的方式，有的则是通过股权转让的方式逐步剥离房地产相干业务。2012年，如永辉超市、人福医药等都有转出房地产业务的动作。

“做完手头的项目，打算转‘矿’。”一名中小开发商对本报表示。

上述“中国式”突围的背景概因楼市调控，银根紧缩，但内涵各不相同。

以招商地产为例，其在公告中并未透露收购东力实业的动机或缘由。从财务状况看，招商地产并不像其他房企那样面临资金难题。招商地产货币资金从2011年末的144.8亿元进一步上升至2012年一季度末的169.41亿元，十分充裕。万科地产董事会秘书谭华杰对外表示，收购香港公司并非借壳圈钱，主要目的是进行国际化尝试。他认为，通过收购境外房地产公司，可以熟习境外房企的运营模式和市场环境。

据一位业内人士称，中国证监会自2010年起暂停审批内地房企A股上市申请，内地开发商对香港的壳资源需求大幅增加。

而对“出海”原因，首创置业董事长刘晓光解释，“1是出于企业自身国际化战略的需要，另外是可以分散风险”。

万达团体董事长*针对外界关于收购AMC能否盈利、资金何来的质疑声回应，并购AMC没有赔本，该预算在两年前已安排好，而万达集团将来会通过改造AMC使之盈利。

“万达已经把国际化作为一个重要部分，宁可牺牲一点国内的利润空间，也要与国际接轨”。*说。

金地团体方面则称：“收购星狮地产是公司加快实现业务国际化步伐的动作之一，不但有效助力金地团体一体两翼战略的推动，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。”

北京贝塔咨询核心合伙人杜丽虹认为，海外借壳上市多是资金实力雄厚的地产企业。这是一个*，而不是一个融资的举动。杜丽虹判断，现在香港资本市场对内地的地产企业还是有很多的顾虑和担心，即使借壳，可能在短期内不会有融资活动。

分析人士认为，在内地核心城市限购的大背景下，楼市销售量受到严重影响，此时部份*性需求也外溢到海外市场，出于种种考虑，一些有实力的内地房企自然会盯上稳定成熟的海外市场。

如果说谋求海外发展是上述大型房企的中长期战略，那么对于中小房企来讲，寻求资金、转卖项目是局势所迫。能不能活下来，是一个现实的问题。

而对非地产主业企业来说，在宏观调控延续的情况下，“弃卒保车”的战略斟酌也不失为一种明智之举。

地产企业进行“中国式”突围之际，其潜伏风险不可忽视。刘晓光在接受本报采访时透露，去法国*是公司头次走出去，这只是一个开始。而走得更早的黄怒波感受颇深，因冰岛*遭遇政治命题，这个*项目只能搁置。他在接受本报采访时总结海外*教训：以后要先研究政治再研究经济。因为冰岛*还没有*终定下来，黄怒波也暂缓了其他海外*。

由于房地产的开发周期较长，并且国内的法律、市场体系与国外差异较大，多数房企的海外*还只停留在意向阶段。

对于内地房企的这股“出海”热，一位国际地产代理行负责海外*买卖的主管称，现在欧洲的经济不好，*本钱低，有很多房企是抱着抄底的想法。但是未必赚得了钱。

而国内房企热中的地产基金，有业内人士认为，中小房企应该寻找属于自己的优势，比如绿色环保。这类企业更容易取得基金公司的青睐。

尽管房地产基金对*者许诺的*水平越来越高，但房地产行业告别暴利已是不争的事实。房地产基金要实现许诺的高*，就意味着要寻找高出行业平均盈利水平的项目，这也是行业的风险所在。

“未来房地产企业的两极分化会成为一种趋势。”5矿建设董事、总经理何剑波在接受本报采访时认为。

链家地产对87家A股中小房企(企业规模排名在100名之外)统计发现，87家中小房企在2012年前3季度实现利润55.81亿元，同比下落15.89%。

龙头房企的趋势正好相反。万科、保利地产、招商地产、金地团体四家房企2012年前3季度的净利润为122亿元，同比增长27%。

业内人士表示，在销售不力、资金链紧张及库存高企等压力下，*客、非地产主业企业的撤离是行业发展趋势。从长远看，只有土地储备、项目运营、资金实力等各方面都资质较优的房地产开发企业才能在市场上长时间生存。

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