恩惠两只手一起动楼市才会健康发展

两只手一起动 楼市才会健康发展

最新的数据显示，上海的房价走势正在悄悄发生变化，正在从持续上涨，走向稳中有降。宏观调控，正在上海房地产市场上显示出它的作用。尽管目前上海楼市的高烧虚火还没有完全退下来，新开楼盘前排队依旧，但是，政府有形之手，正在把市场这只无形之手从非理性运转逐步拉向理性发展方向，两只手的合力作用下，我们相信楼市的健康发展是可以期待的。 由于消费需求和投资投机性需求混杂一起，模糊了人们的视线，给了一些人从事房产投机炒作的可乘之机，使得以上海为代表的一些发达城市的房价节节推高。 市场机制必然起作用 然而，客观经济规律是必然要起作用的，房价不可能无限推高，过分扭曲的房价收入比和房价租金比不可抗拒地会使房价走势逆转。这是因为，房价高涨而租金不动，导致了房产投资收益率下降。一旦以租养房的投资需求下降，专想获取买卖差价的投机性需求旺盛的日子就不会再长了，因为获利本性必然会使他们感觉到房价再难上去。他们要求在房价见顶时获利了结，投机者出货一面会加大房市供给量，一面会收缩房市需求量，供求关系就开始逆转，房价开始下调。一旦房价下调，投机者会不惜以略低一些的价格出货，这时本想入市的消费者就会持币观望。新楼盘开发商一见形势不妙，也会降价促销，从而加速房价跌势。 可见，房价虚涨到一定程度，市场本身就会出现调整的内在要求，这是市场经济中经济活动主体都要追求自身利益的必然结果。一句话，市场机制这只“无形之手”总要起作用。 政府出手正是时机 房价涨到一定高度，市场本身有调整的内在要求。但这种调整不可能在只要付出较小代价的时候就自动实现，这是因为开发商和投机商往往要利用信息不对称和市场无序的局面诱使购买者上当受骗。因此，无序状态的市场免不了引起价格的大起大落，作为社会主义市场经济有机组成部分的房地产市场要在人民政府指引下平稳健康发展。正因为这样，在上海房价出现非理性上涨时，中央和上海市府都不约而同地伸出调控的“有形之手”，紧牵乱奔野马的缰绳，要使其纳入健康发展的规道。 上海市领导及时宣布上海房市发展要贯彻“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的方针，以“满足消费、规范投资、抑制投机”这三句话为指导思想。 今年3月6日上海市府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》及两项相关财税政策，以打击短期炒作，维护市场稳定。例如，规定对个人购买上海市区域内普通住房不满1年就出售的，销售时要按销售价减去购入原价后的差额计征5%的营业税，并按规定征收城建税、教育费和道路整治费。尽管这一政策对抑制投机的作用可以说是微不足道，但是至少是一个明确的调控信号。 又如，为了切实解决动拆迁居民以及一部分尚未买过商品房的中低收入家庭的住房问题，上海市府计划在全年约3000公顷的供地中用2000公顷来建造普通商品住房和配套商品房，兴建900万平米经济适用房，使中低价商品住房占到商品住房供应量的65%.尽管中低价房位置偏远，但是至少说明上海市政府已经开始考虑到要解决普通市民的住房问题了。新政策还包括扩大贴息范围，降低享受贴息优惠利率的门槛，以帮助更多中低收入家庭改善住房。为了打击房市交易中的弄虚作假、哄抬房价等不法行为，又出台了上备案及二手房上交易等一系列新规定，并及时严肃处理了一批恶意违规操作、肆意哄抬房价的开发商。在上述《若干意见》发布后一天，紧接着上海市府又发布了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，以切实保障广大动拆迁居民权益。 这一系列组合式的政策措施的紧锣密鼓出台，都是上海市委、市府落实中央的“以人为本”、“构建和谐社会”思想在房市上的体现，也表现出其调控房市以促使其健康稳定发展的决心和勇气。 无独有偶，央行不久前又出台了调整房贷利息率的重要政策。为落实央行政策，上海各主要银行又签订共同行动的协议，对第一套购房给予贷款利率下调的优惠，对一是对高负债国新发国债提供20%至30%的担保第二套尤其是第三套购房则用提高首付比例和利率以进一步抬高房市投资的信贷门槛，从而抑制投机性需求，促使房市平稳运行。上海各银行还停止一年以内的转按揭业务。上海市的金融机构的做法，也是落实上海市委市府要“满足消费、规范投资、抑制投机”基本思想的重要举措。 有些市民对这次央行提高房贷利率想不通，认为这仅是为了规避银行风险。实际上，央行的这一决定不仅是为银行的利益着想，更是为普通百姓、尤其是想买房居住的消费者利益考虑，因为通过房贷新政肯定会挤出一些虚高房价的水份，这远比多付出的一点利息要得益更多。 这一系列政策措施已开始使上海房价实现软着陆。事实表明，我国的政府从中央到地方都是完全有能力调控经济运行的，不可能容忍市场无限止地非理性发展。 理性调整是件好事 有人问，上海房价在出现这样大泡沫之际，打出了这一系列政策组合拳，上海房价会怎样走，是涨幅趋缓，大跌，还是理性逐步向下调整？笔者认为将是第三种情况。 首先，上海房价不会重演当年香港、东京那样的大起后马上大落的景象。当年香港在房价大涨之后出现了将近70%的大跌，使许多投资者和消费者损失惨重。日本东京也有类似经历。现在上海所处的经济发展时机以及所处的地理位置都和那些城市不同。上海的经济在快速持续增长，人民的可支配收入在不断提高，因此，房市中的泡沫并不必然以大幅下跌来消除，而可以通过发展经济、提高人民实际那么收入和租金水平以降低房价收入比和房价租金比的办法来逐步消化一部分。另外，房市和股市有很大区别。房子是个实在资产，并且随着房市发展，房子在质量、房型、环境等各方面越造越好。 说上海房市不会大起以后就大落，不等于说不会下降，只能涨或涨幅趋缓。房市是市场经济一部分，必然受市场经济的价值规律和供求规律支配，房价在一定幅度内波动是正常现象，而无限止地上涨或在短期内过快地上涨，倒是孕育着巨大风险的不正常现象，必须予以高度关注。这时候适度下调不是什么坏事，反而可以释放风险。这样的下调不用大惊小怪，更不用惊慌失措。让市场自我调整，就不会使风险越积越大。如果房价适度下调时去人为托市，只会使价格进一步扭曲，使泡沫越吹越大。房价的适度波动只会为以后进一步发展开辟道路，提供空间。采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实把过高的房价降下来，应当是政府的。 如果上海房价能有适当的下调，几年或者更多年之后重新步入上升通道，上海房市会有一个十分好的前景。但是，一定要吸取以前的教训，再不能人为造市，过分透支未来。笔者相信，如果这次能够调控到位，房地产作为上海支柱产业之一，将会推动上海经济进一步增长，市民不断改善住房的良好愿望会日益得到满足，现代化城市的环境和形象会更好展现，国际大都市的地位会有实质性提高。我们希望，有关部门按经济规律办事，创造性地运用科学发展观，推动上海房地产市场持续地健康发展。