信贷收紧地产信托的高息狂欢时代美食

融资市场的此起彼伏，注定了信贷收紧的日子便是信托公司开口大笑的日子。今年所有资源配置工作以来，地产信托的利率已经较年初上升 个点，更有信托公司内部人士坦言，在目前的状况下，低于20%收益率的项目信托公司都已经不会考虑去做。而在信托在8月5日-9月7日期间业人士看来，地产融资渠道依然不乐观的下半年，信托规模与利率成本还将经历一个新的爬升阶段，2007年信托成本飙升之景或将重现。

进入高息时代的地产信托背后，既有地产公司 式的孤注一搏，又有分享渠道高额利润的信托公司、银行、信托产品客户的尽情欢笑，更有监管层对于风险的忧虑与作为。在这相互纠葛的众生相背后，正是寄予国人无限希望和悲情的地产行业现状，而这究竟是发展中必然的阵痛，抑或是泡沫前的盛宴，只能留给时间去解说。

林立最近有点烦。

“他们一般会先从10个点往上加，最后算上发行费、托管费、渠道费等等，林林总总的也要超过20%的年息了。”为了寻求资金，已经在上海逗留数天的林立，遇到仍是忍不住倒苦水，“靠朋友介绍也好，毛遂自荐也好，几家信托公司都跑遍了。原本想着长三角资金比较充沛，可没想到这边的融资成本也不低。”

林立的公司远在天津，手里还有大批地块与项目。这是一家在本地也只能算二线的地产企业。“早年我们通过渠道关系拿到了很多低成本的土地，并且一直跟当地的银行合作良好。”

在林立的描述中，在今年春节以前，当地的银行从来没有对他关过门。然而春节过后，形势已经大变。“银行贷不出钱来了，过去的一些地块也开始清理，我们现在就想弄到一些钱，债权、股权都行，卖掉部分土地也行。”林立开始后悔此前都没关注过银行之外的资本。也正如此，在一些朋友的鼓动下，他亲自带着印制的各种项目材料来到上海寻找资金。

“谈的时候，信托公司会先测算项目的整体收益率，再跟我谈成本，信托公司希望我能让出更多的利润。”用惯了低价资金的林立对于20%的信托成本仍是觉得有点心疼，但他却没有更好的选择，“也接触了两家基金，更贵”。

这实际上并不是林立一家公司的遭遇。“现在信托融资成本比年初上涨了大概 个点吧，低于20%我们都不会考虑做。”中信信托内部人士对此直言不讳。

但这还不是最终的结局。在业内人士看来，地产融资渠道依然不乐观的下半年，信托规模与利率成本还将经历一个新的爬升阶段。安信信托一位投资经理表示，或可能看到2007年信托成本飙升之景再现。

成本万花筒

尽管走访的多数信托人士都坦言目前的信托融资成本有所上升，但对于各自的利率构成以及利润分配，大多仍是讳莫如深。

“信托属于私募，产品没有统一标准，融资项目各异，参与方也各异，再加上各信托公司的风格都有不同，利润测算也就成为了各自的内部秘密。”上述中信信托人士表示。

“一般都会包含第三方净值调查费用、发行费用、部分渠道费或中介服务费、其他跟项目有关的费用，以及投资者收益这一块。”中融信托内部人士表示具体到各个项目会有所不同。

“各方的利润分配也没有统一标准。一般都是我们根据融资项目的整体收益率，共同敲定一个打包的投资收益，然后分割。这种情况下参与分配的各方，谁的议价能力高，谁就会多分一些。”上述中信信托人士表示，有时市场上1.5～ 个点的发行费，2个点左右的中介费等在实际分配中并不适用。

林立也向表示，在实际接触中，除了个别的好处费，某家信托公司的发行费用要远远大于 个点。

而对于打包投资收益的确定，一位相关的信托人士表示，“我们会邀请第三方以及地产商，通过对项目拿地成本、容积率、财务状况、开工状况等情况做出评估，得出一个整体收益率，并确定是债权还是股权融资。”

该人士继续表示，如果项目盈利空间比较大，信托公司就会希望开发商也不要那么小气。

“一般债权的成本比较低，如果有足额的抵押物，10个点的成本就能融到资。而股权融资就会比较高，市场上所谓的20%年息，多数也是股权融资。”

该人士进一步解析，倘若一个地产融资项目的整体收益率是40%，如果是同股同权，那信托公司也会分得40%的收益；如果对方增加了抵押物，那信托公司或可降低至 0%的收益分成；而倘若信托公司还要在信托资金外加入辅助的运营，信托公司甚至会要求更高的收益回报。”

这些确定好的收益分成，将直接根据项目的融资额度，被信托公司转换成融资利率。“现在市场利率普遍都要高于15%，很多已经高于20%。市场上常见的投资收益率超过10%的信托产品，基本上融资成本都已在20%以上。”用益信托工作室王学成表示道。

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